تغییر زمین زراعی کشاورزی به مسکونی

همواره خرید زمین در مناطق دارای آب و هوای خوب به خصوص مناطق شمالی کشور، بازار پر رونقی دارد و اولین مسئله ای که برای خرید یک ملک یا زمین باید به آن دقت شود، توجه کامل به مدارک آن زمین است. 

مهمترین موضوعی که شما باید در خرید یک زمین به آن توجه نمایید نوع کاربری آن زمین است و باید مطلع گردید که آیا ساخت خانه در زمین زراعی یا باغ و حتی مزرعه و زمین کشاورزی ممکن است؟ آیا امکان تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی امکان پذیراست؟

معمولا تغییر در کاربری زمین های کشاورزی و ساخت و ساز در این گونه زمین ها، یکی از مسائل مهمی است که این روزها مورد توجه متقاضیان زمین قرار گرفته و برخی سودجویان نیز با استفاده از بی اطلاعی مشتریان این عرصه، اقدام به کلاهبرداری می نمایند.

نوع کاربری اراضی، معمولا توسط شهرداری ها و سازمان‌های مربوط به آن مشخص می‌ گردد و نوع کاربری کلیه اراضی قبل از آن که به دیگری فروخته شود، دقیقا مشخص شده است. برای مثال زمین‌هایی که برای کشت و کار زراعی مهیا شده اند، دارای کاربری کشاورزی بوده و هرگونه ساخت و ساز واحدهای مسکونی یا احداث کارخانه در باغات یا مزارع یا این قبیل زمین‌ها به کل ممنوع است.

منظور از تغییر کاربری زمین چیست؟

تغییر کاربری به این معناست، که مالک یک زمین به جهت ایجاد منافع بهتر، اقدام به استفاده از ملک، خارج از نوعیت مجاز آن می نماید. مثلا زمین زراعی را به مسکونی‌ تبدیل می کند. در این میان قانونگذار برای در امان ماندن باغات و زمین‌های کشاورزی و جلوگیری از تبدیل آن‌ها به امارت های مسکونی، قوانین مشخصی را تعیین کرده و با جرم انگاری این اعمال، سعی دارد به هر نحو ممکن از تغییر کاربری آن جلوگیری نماید. کاربری های متعددی در املاک و زمین ها وجود دارد که برای نمونه می توان به کاربری مسکونی (مانند آپارتمان-ویلایی-زمین مسکونی)، کاربری کشاورزی: مانند (زمین زراعی- باغ)، کاربری اداری-کاربری تجاری، دولتی، کاربری خدماتی، کاربری صنعتی، کاربری ورزشی، کاربری معدن، کاربری پاركينگ، حمل و نقل، کاربری و غیره اشاره نمود.

تغییر کاربری زمین های کشاورزی از دید قانونگذاران

• حفظ باغات و اراضی کشاورزی و زراعی و جلوگیری از تغییر کاربری‌ این گونه زمین ها، همواره از دغدغه‌های مهم قانونگذاران کشور بوده است، به شکلی که پس از ورود گسترده زمین خواران برای از بین بردن باغ‌ها و تبدیل آن‌ها به زمین های مسکونی، قانونگذار با تصویب قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغات، مصوب نمود که برای حفظ کاربری زمین های کشاورزی و استمرار بهره‌وری آن‌ها، تغییر کاربری این زمین ها، در خارج از محدوده قانونی شهر‌ها و شهرک‌ها، به جز در موارد خاص، ممنوع باشد و برای مشخص کردن موارد ضروری نیز، کمیسیونی در وزارت جهاد کشاورزی مامور بررسی درخواست‌ها شد، تا برای متقاضیان در صورت داشتن شرایط لازم مجوز صادر کنند.
• تشخیص موارد ضروری تغییر کاربری اراضی زراعی و باغ ها در هر استان، به عهده کمیسیونی متشکل از رئیس سازمان جهاد کشاورزی استان، رئیس سازمان مسکن و شهرسازی، ‌مدیر امور اراضی، مدیرکل حفاظت محیط زیست و یک نفر نماینده استاندار که به ریاست رییس سازمان جهاد کشاورزی تشکیل می‌‌گردد.
• طبق قانون مرجع تشخیص اراضی کشاورزی و باغ ها، وزارت جهاد کشاورزی است و مراجع قضایی کشور، نظر سازمان جهاد کشاورزی را در این خصوص استعلام می کنند و مراجع اداری موظف به رعایت نظر این سازمان خواهند بود.
  و نظر کارشناسی سازمان جهاد کشاورزی استان، به عنوان نظر کارشناس رسمی دادگستری برای مراجع قضایی تلقی می گرد.
  پس از تشخیص کمیسیون مربوطه مبنی بر امکان تغییر کاربری و رعایت شرایط قانونی، هشتاد درصد قیمت روز اراضی و باغات مذکور با محاسبه قیمت زمین پس از تغییر کاربری، بابت عوارض از مالکین وصول و به خزانه‌ داری کل کشور واریز می گردد.
• البته تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغ‌ها برای سکونت شخصی صاحبان زمین، تا 500 متر مربع فقط برای یک بار و یا احداث پرورش آبزیان، دامداری‌ها، مرغداری، ‌تولیدات گلخانه‌ای و همچنین قسمت های صنایع تبدیلی و تکمیلی بخش کشاورزی و صنایع دستی، نیازی به پرداخت کردن عوارض نخواهند داشت.
• مقررات این قانون برای اشخاصی است که از راه قانونی و طی مسیر‌های اعلام شده، اقدام به تغییر کاربری زمین یا باغ خود می‌کنند، ولی افرادی که به صورت غیرقانونی اقدام به تغییری در کاربری زمین کشاورزی نمایند، از نظر قانون دارای مسئولیت کیفری خواهند بود.
• کلیه مالکان یا متصرفان اراضی کشاورزی و باغات موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه اقدام به تغییر کاربری زمین خود نمایند، بجز تخریب مستحدثات، به پرداخت جزای نقدی تا 3برابر قیمت زمین کشاورزی به‌ قیمت روز زمین با کاربری جدیدی که مورد نظر متخلف است، محکوم خواهند شد و در صورت تکرار این جرم، به حداکثر جزای نقدی مقرر و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد.

لازم به توضیح است از آنجایی که تمامی مراحل مربوط به تغییر کاربری اراضی، خصوصا مراحل تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی، و یا دعاوی احتمالی آن ها، نیاز به دانش حقوقی و تخصص فنی و دارای  پیچیدگی های خاص خود است، حتما توصیه می شود قبل از هر اقدام، از یک وکیل متخصص جهت انجام یا مشاوره در خصوص آن کمک بگیرید.

قانون حفظ کاربری اراضی زراعی و باغ ها شامل چه زمین های است؟

طبق این قانون، کلیه اراضی کشاورزی، زراعی، باغ ها و زمین هایی که در حکم اراضی کشاورزی هستند، در صورتی که:

1. در خارج از محدوده  شهرها و شهرک‌های مصوّب شورای عالی شهرسازی و معماری ایران قرار گرفته باشند.
2. در طرح هادی روستاهای دارای طرح هادی مصوّب واقع شده باشند. تحت شمول قانون فوق  قرار خواهند گرفت.

مجازات معین شده برای تغییر کاربری غیرمجاز اراضی کشاورزی

• هرگونه تغییر کاربری در زمین های کشاورزی در قالب ایجاد بنا، برداشتن یا افزایش شن و ماسه و سایر اقداماتی که بنا به تشخیص وزارت جهاد کشاورزی تغییر کاربری به حساب می آید، اگر به طور غیر مجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه صورت پذیرد، جرم بوده و ماموران جهاد کشاورزی موظف هستند، نسبت به جلوگیری از عملیات یاد شده اقدام و مراتب را سریعا به اداره متبوع جهت انعکاس به مراجع قضایی اعلام کنند.
• اگر مرتکب بعد از اعلام جهاد کشاورزی به اقدامات خود ادامه دهد، نیروی انتظامی مکلف است بنا به درخواست جهاد کشاورزی از ادامه عملیات مرتکب جلوگیری کند
• ماموران جهاد کشاورزی مکلفند با حضور نماینده دادسرا و در نقاطی که دادسرا تشکیل نشده با حضور نماینده دادگاه محلی، پس از تنظیم صورتمجلس، راسا نسبت به قلع و قمع مستحدثات اقدام نموده و وضعیت زمین را به حالت قبل اعاده نمایند.
• کلیه مالکان یا متصرفان اراضی کشاورزی و باغات موضوع این قانون که به صورت غیرمجاز و بدون اخذ مجوز از کمیسیون مربوطه اقدام به تغییر کاربری زمین خود نمایند، به جزتخریب مستحدثات آن ها، به پرداخت جزای نقدی تا سه برابر قیمت زمین های کشاورزی به‌ قیمت روز زمین با کاربری جدیدی که مورد نظر متخلف بوده محکوم خواهند شد و در صورت تکرار این جرم، به حداکثر جزای نقدی مقرر و حبس از یک ماه تا شش ماه محکوم خواهند شد. 

اراضی تحت شمول قانون حفظ کاربری زمین های کشاورزی

اراضی کشاورزی و باغاتی که در خارج از محدوده قانونی شهرها و شهرک ها قرار گرفته اند تحت شمول این قانون هستند و محدوده قانونی شهرها طبق قانون تعاریف ضوابط تقسیمات کشوری و محدوده شهرک ها نیز بر اساس مصوبه مراجع قانونی ذی ربط تعیین می گردد. در خصوص محدوده روستاها در طرح های هادی یا بهسازی روستا، به محدوده ای اطلاق می شود که به تصویب مراجع قانونی رسیده باشد و در روستاهای فاقد طرح‌های هادی یا بهسازی محدوده مسکونی موجود در روستا ملاک عمل خواهد بود.

شما می توانید برای سرعت بخشیدن به روند رسیدگی به مراحل تغییر کاربری اراضی زراعی، و یا اخذ راهکار لازم و مناسب در این زمینه، با وکلا یا مشاورین متخصص بنیاد وکلا تماس حاصل فرمایید.

مرجع قانونی تشخیص امکان تغییر کاربری زمین کشاورزی به مسکونی

همانگونه که اشاره شد، اصولا امکان تغییر کاربری این اراضی در روستاها  را وزارت جهاد کشاورزی مشخص می کند. در مواردی که جهاد کشاورزی به این زمین ها مجوز تغییر کاربری بدهد، 80 درصد قیمت روز اراضی و باغ ها با احتساب ارزش زمین پس از تغییر کاربری به عنوان عوارض از متقاضی اخذ خواهد شد. هرچند تغییر کاربری زمین کشاورزی برای سکونت شخصی مالکین کم درآمد در مساحت کوچک طبق ضوابطی مجاز شمرده شده و از  مشمول پرداخت این عوارض خارج شده اند. 

نحوه رسیدگی به درخواست تغییر کاربری

همان گونه که ذکر شد، تغییر کاربری اراضی در روستاها طبق ضوابطی است که وزارت جهاد کشاورزی تعیین می نماید و در سایر موارد متقاضی باید درخواست کتبی خود را را به انضمام مدارک و اسناد مربوطه، به دبیرخانه کمیسیونی که در سازمان کشاورزی هر استان مستقر است، تحویل دهد. کمیسیون درخواست‌های یاد شده را، پس از اخذ نظر دستگاه‌های اجرایی مربوطه مانند شهرداری بررسی می کند و حداکثر ظرف دو ماه از تاریخ ثبت در دبیرخانه، با رای اکثریت اعضا در مورد درخواست متقاضی تصمیم می گیرد و مراتب بلافاصله به او اعلام می نماید.

اگر کمیسیون مربوطه با تقاضای متقاضی موافقت نماید، پرونده با نقشه و مشخصات کامل زمین، برای تعیین قیمت روز زمین با کاربری جدید به اداره کل امور اقتصادی و دارایی استان اعلام می گردد و پس از صدور گواهی مبنی بر واریز ٨۰ درصد ارزش روز زمین و یا باغ، مجوز تغییر کاربری صادر خواهد شد.

همه موارد یاد شده ضرورت هایی است که نیاز به مشاوره با یک وکیل متخصص ملکی را در جریان تغییر کاربری زمین، خصوصا تغییر کاربری اراضی کشاورزی به مسکونی طلب می نماید.

اسناد و مدارک مورد نیاز برای درخواست تغییر کاربری زمین

• کپی شناسنامه ذینفع یا فتوکپی وکالت نامه
• ارائه فیش پرداخت شده عوارض نوسازی 
• ارائه درخواست به شهردار جهت اخذ دستور
• ثبت شماره و تاریخ  در دبیرخانه
• تعیین وقت برای بازدید توسط کارشناس دفتر فنی
• بازدید کارشناس دفتر فنی شهرداری از محل
• بازدید کارشناس شهرداری ازمحل وتنظیم گزارش وضع موجود
• تکمیل کارت گذربندی تعیین کاربری، حدود تعریض بر اساس طرح هادی یا جامع یا تفضیلی

مصادیق تغییر کاربری زراعی یا کاربری غیر مجاز

اقدامات زیر اگر درزمین های کشاورزی و باغات، بدون رعایت ضوابط ومقررات مربوطه واخذ مجوزهای لازم از کمسیون و یا موافقت سازمان کشاورزی در قالب طرح های تبصره 4 الحاقی قانون مذکور حسب مورد صورت گیرد و مانع از تداوم تولید وبهره برداری واستمرار زراعت و کشاورزی گردد به عنوان مصادیق کاربری غیر مجاز تلقی می گردد. این موارد شامل برداشت یا افزایش شن و ماسه- خاکبرداری و خاکریزی- گود برداری- ایجاد بنا و تاسیسات- نخاله و مصالح ساختمانی- پی کنی دیوارکشی راضی- دپوی زباله- شن و ماسه و ضایعات فلزی- ایجاد سکو- استقرارکانکس و الاچیق- احداث جاده و راه- دفن زبله های صنعتی- لوله گذاری- احداث کوره های اجر و گچ پزی- رها کردن پساب های واحدهای صنعتی و فاضل آب های شهری- ضایعات کارخانجات- عبور شبکه های برق- انتقال و تغییر حقابه اراضی زراعی وباغ ها به سایر اراضی وفعالیت های غیر کشاورزی- سوزاندن- مخلوط ریزی وشن ریزی- احداث پارک و فضای سبز و پیست های ورزشی- قطع و ریشه کنی و خشک کردن باغات به هر طریق- احداث راه آهن وفرودگاه- استخرهای ذخیره آب غیر کشاورزی- احداث پارکینگ مسقف وغیر مسقف- محوطه سازی (شامل سنگفرش واسفالت کاری. جدول گذاری.سنگ ریزی و موارد مشابه)- صنایع تبدیلی وتکمیلی وغذایی صنایع دستی- طرح های خدمات عمومی-  طرح های تملک دارایی های سرمایه ای (ملی-استانی)

طی کردن هر یک از مراحل تغییر کاربری اراضی و یا وقوع دعاوی حقوقی یا کیفری در این موضوعات در هر مرحله و مقطع چه در ارگان های دولتی اشاره شده و چه در مراجع قضایی، دشواری های خاص خود را دارد که نیازمند دانش و تخصص لازم و کافی و استفاده از متخصصین متبحر در این زمینه است. جهت تسریع در روند رسیدگی به هر یک از مراحل تغییر کاربری اراضی یا طرح دعوا در این موارد، میتوانید با مشاوران و وکلای متخصص بنیاد وکلا تماس حاصل نموده و در وقت و هزینه های خود صرفه جویی کنید.