طبیعت حقوقی عقد اجاره

جمهوریت: شناخت صحيح و علمي روابط مالك وً مستأجر مستلزم دقت و احاطه كامل به مقررات اجاره در قانون مدني و ديگر قوانين است.

الهام مردانی حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری نوشت : در روابط مالک و مستاجر طبیعت حقوقی عقد اجاره بسیار مورد توجه است ،مقررات اصلی و بنیادی عقد اجاره در قانون مدنی پیش بینی شده است .قانون روابط موجر و مستاجر، هر چند بارها دستخوش تغییراتی در مقررات و روابط موجر و مستاجر بوجود آورده ولی نه تنها ناسخ مقررات عقد اجاره قانون مدنی نیست، بلکه در اکثر موارد مؤید اصول و موازین متبع در قانون مدنی است بنابراین شناخت صحیح و علمی روابط مالک وً مستأجر مستلزم دقت و احاطه کامل به مقررات اجاره در قانون مدنی و دیگر قوانین است .اجاره عقدی است که به موجب آن مالک ملکی شخص دیگر را در مدت معلوم بعوض معینی منتفع آن ملک مینماید،یا شخص دیگری مالک منافع ملکی در مقابل عوض معینی در مدت معلوم میشود و در هر حال اجاره مثل بیع و سایر عقود با اجرای صیغه عقد و بنحو معاطاه منعقد میشود ،در الفاظ عقود بطور کلی بعضی از فقهاء جمود بر الفاظ صریحه نموده اند و بعضی دیگر گفتند که الفاظ عقود برای کشف از مراد و مقصود است و هر لفظی که کاشف از آن عقد و مقرون برضاء باشد کافی است و تحقیق این است الفاظیکه عرفا کاشفیت آن مسلم باشد کافی است بنابراین عقد اجاره را نمیتوان بتعبیر عاریه یا بیع منعقد نمود زیرا عاریه بمعنی تملیک منافع است مجانا یا اباحه استفاده از منافع و بیع هم تملیک عین مال است و اجاره تملیک منافع در مقابل عوض است .ماهیت عقد اجاره بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی تملیک منافع است به این معنی که مالک ،منافع عین مستاجره را در مدت معینی به مستاجر منتقل میکند و بطور خلاصه میتوان گفت که در عقد اجاره از دو جهت تملیک وجود دارد؛

اول -از جهت منافع عین مستاجره : منفعت یک امر تدریجی الحصول است که با پیدایش منافع در هر لحظه منافع لحظه قبل معدوم میگردد و هیچگاه منافع یک مال تجسم مادی و خارجی به خود نمیگیرد و بهمین جهت گفته شده است که منفعت،یک امر معدوم است و بهر حال علیرغم معدوم بودن منفعت قانون مدنی فرض تملیک آنرا در مدت معین از طرف موجر به مستاجر پذیرفته است ،یعنی پس از انعقاد اجاره مستاجر مالک منافع مدت مقرر در عقد اجاره میباشد .بر اساس این قاعده مستاجر میتواند ،مثل هر مالکی که حق دخل و تصرف در مالمیک خود را دارد (ماده ٣٠ قانون مدنی :هر مالکی نسبت به مالمیک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع دارد ) هر گونه دخل و تصرف در منافعی که به موجب عقد اجاره به او اذن داده شده و تملک نموده است بنماید .از جمله میتواند این منافع را شخصا مورد استفاده قرار داده یا بشخص دیگری منتقل کند ،این نکته در ماده ۴٧٣ قانون مدنی چنین بیان شده است ” لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد” بنابراین مستاجر میتواند بنوبه خود موجر باشد و منافع را بدیگری منتقل کند و همین نکته بعنوان اصل و قاعده در ماده ۴٧۴ تکرار گردیده است:”مستاجر میتواند عین مستاجره را بدیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد ” بنابراین اگر ضمن عقد اجاره مباشرت شخص مستاجر در استیفاء منفعت شرط نشده باشد مستاجر حق انتقال بغیر را دارد و این امر نتیجه قهری تملیکی بودن عقد اجاره است .

دوم- از جهت اجرت المسمی : به محض وقوع عقد اجاره موجر مالک تمام اجرت المسمی میشود و مستاجر مکلف است اجاره بهای تمام مدت اجاره را نقدًا و در حین وقوع عقد اجاره بموجر بپردازد مگر آنکه در عقد اجاره مواعد و اقساطی بین طرفین از جهت زمان پرداخت اجاره بها معین شده باشد “بند ٣ ماده ۴٩٠ قانون مدنی ؛مستاجرباید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد.بدین ترتیب تملیکی بودن عقد اجاره چه از جهت منافع عین مستاجره و چه از جهت اجاره بها بطور کامل در قانون مدنی و قانون مالک و مستأجر مورد قبول قرار گرفته است .البته تملیکی عقد اجاره محدود به مدت مقرر در عقد میباشد و اصولا عقد اجاره همیشه قائم به مدت میباشد ،بعد از انقضاء مدت اجاره آثار تملیکی بودن دیگر وجود نخواهد داشت یعنی تا زمانی که مستاجر ،متصرف مورد اجاره باشد باید متقابلا اجرت المثل را پرداخت کند.بنابراین استحقاق موجر نسبت باجرت المثل تابع این است که مستاجر از عین مستاجره استیفاء منفعت نماید.

خبرهای مرتبط