کد خبر: ۱۲۸۶۷۷
تاریخ انتشار: ۲۵ مرداد ۱۴۰۰ - ۰۹:۴۰
جمهوریت: شناخت صحيح و علمي روابط مالك وً مستأجر مستلزم دقت و احاطه كامل به مقررات اجاره در قانون مدني و ديگر قوانين است.
طبیعت حقوقی عقد اجاره
 
 الهام مردانی حقوقدان و وکیل پایه یک دادگستری نوشت : در روابط مالک و مستاجر طبیعت حقوقی عقد اجاره بسیار مورد توجه است ،مقررات اصلی و بنیادی عقد اجاره در قانون مدنی پیش بینی شده است .قانون روابط موجر و مستاجر، هر چند بارها دستخوش تغییراتی در مقررات و روابط موجر و مستاجر بوجود آورده ولی نه تنها ناسخ مقررات عقد اجاره قانون مدنی نیست، بلکه در اکثر موارد مؤید اصول و موازین متبع در قانون مدنی است بنابراین شناخت صحیح و علمی روابط مالک وً مستأجر مستلزم دقت و احاطه کامل به مقررات اجاره در قانون مدنی و دیگر قوانین است .اجاره عقدی است که به موجب آن مالک ملکی شخص دیگر را در مدت معلوم بعوض معینی منتفع آن ملک مینماید،یا شخص دیگری مالک منافع ملکی در مقابل عوض معینی در مدت معلوم میشود و در هر حال اجاره مثل بیع و سایر عقود با اجرای صیغه عقد و بنحو معاطاه منعقد میشود ،در الفاظ عقود بطور کلی بعضی از فقهاء جمود بر الفاظ صریحه نموده اند و بعضی دیگر گفتند که الفاظ عقود برای کشف از مراد و مقصود است و هر لفظی که کاشف از آن عقد و مقرون برضاء باشد کافی است و تحقیق این است الفاظیکه عرفا کاشفیت آن مسلم باشد کافی است بنابراین عقد اجاره را نمیتوان بتعبیر عاریه یا بیع منعقد نمود زیرا عاریه بمعنی تملیک منافع است مجانا یا اباحه استفاده از منافع و بیع هم تملیک عین مال است و اجاره تملیک منافع در مقابل عوض است .ماهیت عقد اجاره بر اساس ماده ۴۶۶ قانون مدنی تملیک منافع است به این معنی که مالک ،منافع عین مستاجره را در مدت معینی به مستاجر منتقل میکند و بطور خلاصه میتوان گفت که در عقد اجاره از دو جهت تملیک وجود دارد؛
 
 
اول -از جهت منافع عین مستاجره : منفعت یک امر تدریجی الحصول است که با پیدایش منافع در هر لحظه منافع لحظه قبل معدوم میگردد و هیچگاه منافع یک مال تجسم مادی و خارجی به خود نمیگیرد و بهمین جهت گفته شده است که منفعت،یک امر معدوم است و بهر حال علیرغم معدوم بودن منفعت قانون مدنی فرض تملیک آنرا در مدت معین از طرف موجر به مستاجر پذیرفته است ،یعنی پس از انعقاد اجاره مستاجر مالک منافع مدت مقرر در عقد اجاره میباشد .بر اساس این قاعده مستاجر میتواند ،مثل هر مالکی که حق دخل و تصرف در مالمیک خود را دارد (ماده ٣٠ قانون مدنی :هر مالکی نسبت به مالمیک خود حق هر گونه تصرف و انتفاع دارد ) هر گونه دخل و تصرف در منافعی که به موجب عقد اجاره به او اذن داده شده و تملک نموده است بنماید .از جمله میتواند این منافع را شخصا مورد استفاده قرار داده یا بشخص دیگری منتقل کند ،این نکته در ماده ۴٧٣ قانون مدنی چنین بیان شده است ” لازم نیست که موجر مالک عین مستاجره باشد ولی باید مالک منافع آن باشد” بنابراین مستاجر میتواند بنوبه خود موجر باشد و منافع را بدیگری منتقل کند و همین نکته بعنوان اصل و قاعده در ماده ۴٧۴ تکرار گردیده است:”مستاجر میتواند عین مستاجره را بدیگری اجاره دهد مگر اینکه در عقد اجاره خلاف آن شرط شده باشد ” بنابراین اگر ضمن عقد اجاره مباشرت شخص مستاجر در استیفاء منفعت شرط نشده باشد مستاجر حق انتقال بغیر را دارد و این امر نتیجه قهری تملیکی بودن عقد اجاره است .
 
 
دوم- از جهت اجرت المسمی : به محض وقوع عقد اجاره موجر مالک تمام اجرت المسمی میشود و مستاجر مکلف است اجاره بهای تمام مدت اجاره را نقدًا و در حین وقوع عقد اجاره بموجر بپردازد مگر آنکه در عقد اجاره مواعد و اقساطی بین طرفین از جهت زمان پرداخت اجاره بها معین شده باشد “بند ٣ ماده ۴٩٠ قانون مدنی ؛مستاجرباید مال الاجاره را در مواعدی که بین طرفین مقرر است تادیه کند و در صورت عدم تعیین موعد نقدا باید بپردازد.بدین ترتیب تملیکی بودن عقد اجاره چه از جهت منافع عین مستاجره و چه از جهت اجاره بها بطور کامل در قانون مدنی و قانون مالک و مستأجر مورد قبول قرار گرفته است .البته تملیکی عقد اجاره محدود به مدت مقرر در عقد میباشد و اصولا عقد اجاره همیشه قائم به مدت میباشد ،بعد از انقضاء مدت اجاره آثار تملیکی بودن دیگر وجود نخواهد داشت یعنی تا زمانی که مستاجر ،متصرف مورد اجاره باشد باید متقابلا اجرت المثل را پرداخت کند.بنابراین استحقاق موجر نسبت باجرت المثل تابع این است که مستاجر از عین مستاجره استیفاء منفعت نماید.
نظر شما
* کد کپچا:
captcha

افشاگری مهم محمد توسلی، اولین شهردار تهران پس از انقلاب درباره ساخت مسجد در پارک قیطریه

تصاویر جنجالی مجری زن تلویزیون باکو در کنار سفیر ایران و در محل سفارتخانه / عکس

خدا کند این کار رئیسی، زاکانی و نمایندگان انقلابی برای خدا باشد! (عکس)

درخواست مشترک سردار سلیمانی و فرماندهان سپاه از روحانی که عکس آن عمل شد!

سیدحسین حسینی بمب انگیزه استقلال شد (عکس)

این خارجی پرسپولیس با همسرش به بازار تهران رفت (عکس)

آندرتیکر در راه ایران / گران‌ترین تبلیغات تاریخ با چهره جنجالی کشتی کچ!

کاظم صدیقی فردا در این مراسم سخنرانی می کند + تصویر

شمارش معکوس برای یازدهم فروردین؛ دردسر بزرگ استقلال به خاطر سند یک ورزشگاه!

آخرین وضعیت ثبت نام و انصراف از قرارداد بیمه تکمیلی درمان فرهنگیان بازنشسته و بازنشستگان کشوری

پژمان جمشیدی از نگار فرهمند، همسر بلاگرش با عکسی مشترک رونمایی کرد

رهبر انقلاب: غزه، تا این لحظه پیروز اصلی میدان است

۴ عکس از تیپ جالب و متفاوت هان هیو جو ، بازیگر نقش «دونگ یی»

آیا افغانستانی های مقیم ایران، تابعیت می خرند؟

آیا تخم مرغ شکستن برای دفع چشم زخم موثر است ؟

خدا کند این کار رئیسی، زاکانی و نمایندگان انقلابی برای خدا باشد! (عکس)

این خارجی پرسپولیس با همسرش به بازار تهران رفت (عکس)

خاطره آقای همساده از «بده بزنیم» در گفتگو با پشه و ایرج طهماسب! (ویدئو)

ژست های عجیب الناز شاکردوست در سفر به بیستون (تصاویر)

عاشقانه بانو سوسانو با دخترش (تصاویر)

پوشش و استایل خوش آب و رنگ و نوروزی پریناز ایزدیار / تصاویر

جشن زیبای نوروز در آتشکده بهرام (تصاویر)

مراسم تشییع مرحومه زهرا شجاعی با حضور خاتمی (تصاویر)

پست آبی رنگ در پیج پرسپولیس! (عکس)

تیپ و استایل متفاوت الناز حبیبی و بهرام افشاری (عکس)

تبریز سفیدپوش شد (عکس)

زیبایی های قشم، بزرگترین جزیره ایران (تصاویر)

عکس خانوادگی وایرال شده وریا غفوری که به تازگی منتشر شده / همه درباره زیبایی این خانواده حرف می زنند (+عکس)

تصویری بی نظیر از رنگین کمان در میدان نقش جهان اصفهان (ویدئو)

تصویری متفاوت از نازنین بیاتی (عکس)

هادی چوپان در کنار مجسمه خودش و گرگ (تصاویر)

تغییر چهره ایرنه پاپاس، بازیگر هند جگرخوار در ۹۳ سالگی (تصاویر)

2 عکس جدید از تیپ و ژست دیدنی «سوسانو» در یک روستای زیبا در فرانسه

عکس / اتاق فرمان اتمی شوروی را ببینید

ماجرای سفر شاه به قم و ملاقات ۴۵دقیقه‌ای با آیت‌الله بروجردی (عکس)

تصاویر / تغییر تیپ و چهره سارا و نیکای سریال پایتخت بعد 10 سال

فیگور عضلات شکم هادی چوپان و رقیب آمریکایی او؛ کدایک بهتر است!؟ (عکس)

تصویری دیدنی از آنتونیو کوئین در اصفهان (عکس)

تغییر چهره جالب طناز طباطبایی در طی ۱۵ سال! (تصاویر)

استقبال پر شور از هادی چوپان در شیراز (تصاویر)

تصاویر دیدنی و وایرال شده از دونگ یی (هان هیو جو)

استوری سحر دولتشاهی از سریال افعی

هانیه توسلی با چهره بدون آرایش آفتابی شد (عکس)

کف و سوت برای معین و هایده در برنامه زنده شبکه سه با حاضران دستچین شده در استودیو! (ویدئو)

کنایه ستاره پرسپولیس به عدم دعوتش به تیم ملی + تصویر

سلفی هادی چوپان با کلاه قشقایی پس از قهرمانی در آرنولدکلاسیک (ویدئو)

این کلیپ «آقای همساده» با ماجرای کاظم صدیقی «وایرال» شد (ویدئو)

ژست علی دایی در کنار همسرش و خانم بازیگر (عکس)

نظر جالب عادل فردوسی پور درباره عملکرد نکونام در استقلال (ویدئو)

درج نام «خلیج فارس» در تصویر اکانت رسمی ناسا از زمین (عکس)

آرایش و پوشش متفاوت بهنوش طباطبایی! (عکس)

پوشش محسن افشانی بازیگر جنجالی و همسرش در افطاری ابراهیم رئیسی! (تصاویر)

اجرای زیبای داوود کیم (جای) خواننده کی پاپ کره ای در شبکه سه (ویدئو)

سعدالله امیر شقاقی مافیای شرط بندی، در ترکیه بازداشت شد + ویدئو

دیدار «عباس قادری» با ابراهیم رئیسی ! (عکس)

کیم جای (داوود کیم) خواننده موسیقی کی پاپ کره‌ جنوبی در برنامه محفل درخواست تسبیح کرد (+عکس و ویدئو)

استایل زیبا، ساده و خیره کننده «بهنوش طباطبایی» / عکس

بهاره افشاری و تغییر چهره‌اش ۱۸ سال پس از «او یک فرشته بود» (عکس)

آتش گرفتن یک پراید با نارنجک در چهارشنبه سوری پرند (ویدئو)

همسر و پسر نجم الدین شریعتی (عکس)

چهارشنبه سوری دیشب تهران از داخل هواپیما (ویدئو)

باشگاه پرسپولیس در آستانه دربی اینگونه پیام انگیزشی داد (تصویر)

تصاویر چهارشنبه سوری از برج میلاد: تهران شهر جنگ زده شد! (ویدئو)

انفجار مهیب در شب چهارشنبه سوری در استان خوزستان ! (ویدئو)

مجادله «خورشید خانم» مو طلایی با رضا رشیدپور بر سر جریمه ۳ میلیونی حجاب (+تصویر)

«یاسمین مقبلی» به زمین برگشت (ویدئو)

تجمع بازنشستگان در اعتراض به حقوق های زیر خط فقر + عکس

محمدرضا گلزار در جمع ملی‌پوشان ایران + عکس

رهبر انقلاب به فرماندهان کل ارتش و سپاه مدال داد (+عکس)

سرمربی پرتغالی سپاهان و همسر جوان و بازیگرش، شیدا مقصودلو در کنسرت علیرضا قربانی (ویدئو)

فیلم وایرال شده از حسین یکتا در شبکه افق در شب قبل انتخابات: هر کی نمی خواد رای بده بره ! (ویدئو)

حوادث چهارشنبه آخر سال: لحظه افتادن بمب دست ساز از دستان یک نوجوان (ویدئو)

استایل شیک و ورزشی مریم معصومی در ۳۶سالگی (عکس)

حفظ کرامت شهروندان به سبک دولت انقلابی: آقای رئیسی این عکس را دیده اید!؟ (تصویر)

حضور سحرگاهی رهبری در شهر ری (+ عکس)

عاشقانه اوسمار، سرمربی پرسپولیس با همسرش (عکس)

عاشقانه شهاب حسینی و همسر جدیدش در یک اکران خصوصی (تصاویر)

مجری زن صداوسیما آرزو کرد همه چیز به دوران قبل از رییسی بازگردد! / جبران مافات ژیلا صادقی با حمله به حسن روحانی! (ویدئو)

واکنش طنزآمیز عبدالکریم حسن به مردود شدن گلش در دیدار پرسپولیس - فولاد + تصویر

پیام سیدحسین حسینی به هواداران استقلال (اینستاپست)

استایل شیک و خاص بهاره افشاری در مراسم بزرگداشت علی نصیریان (عکس)

رونمایی بهنوش طباطبایی از مجسمه‌ زیبای خودش ! (عکس)

سخنان قدیمی سخنگوی دولت درباره قیمت ها وایرال شد! (ویدئو)

دختر ترامپ، بیل گیتس، ریانا و زاکربرگ در عروسی پسر ثروتمندترین مرد آسیا (+عکس)

واکنش باشگاه پرسپولیس به هت تریک اوسمار ویرا + عکس

آخرین حضور حسن روحانی در اجلاس خبرگان رهبری (عکس)

اولین جلسه دادگاه تتلو برگزار شد (تصاویر)

واکنش انتقادی محسن چاوشی به سیل در جنوب بلوچستان (تصویر)

واکنش محسنی اژه‌ای به حکمی درباره «شروین حاجی پور» (ویدیو)

تصاویری تازه از پسر رهبر انقلاب و لاریجانی در یک مراسم