راه چینی ـ انگلیسی برای وام مسکن

قیمت مسکن در انگلیس مانند کیکی که هنگام پخت در فر پف می‌کند، در حال رشد است. این توصیفی است که اسپنسر دیل کارشناس ارشد بانک مرکزی انگلیس از وضعیت بازار مسکن این کشور ارائه می‌کند. او می‌گوید، وضعیت بازار مسکن در انگلیس چنان سریع تغییر می‌کند که طی چند ثانیه می‌تواند همچون یک کیک در حال پخت، تغییر شکل دهد.

به گزارش دنیای اقتصاد، از زمان آغاز بحران مالی و اقتصادی در جهان، بانک مرکزی انگلیس از ابزارهای جدیدی برای کنترل دمای بازار مسکن استفاده کرده‌ است. اکنون اما دمای این بازار به سرعت در حال بالا رفتن است و بانک‌ها به فکر راه‌های تازه‌ای افتاده‌اند.

تا همین سال گذشته، قیمت مسکن در انگلیس در فصل‌های خاصی از سال افزایش می‌یافت. دلیل آن هم هجوم خریداران دست به نقد به بازار بود. سرمایه‌داران، برای پناه گرفتن در مقابل توفان اقتصادی جهان، برای خرید خانه به لندن می‌آمدند.

بازار مسکن در دیگر شهرهای انگلیس هم وضعیت ناآرامی داشت. خریداران بالقوه برای پیدا کردن وام مسکن تلاش می‌کردند. با کاهش ارزش دستمزدها به‌دلیل افزایش تورم، نامطمئن بودن وضعیت اقتصادی جهان و همچنین به‌دلیل زنده بودن خاطره سقوط قیمت مسکن در بحران‌های مالی گذشته، انگلیس چندان دغدغه‌ای نسبت به بازار مسکن نداشت.

این وضعیت اما در سال 2013 تغییر کرد. قیمت‌ها در این سال تا 8 /6 درصد افزایش یافت. این موج افزایش قیمت همچنان ادامه دارد و در لندن با افزایش 2/ 13 درصدی، بیشترین سرعت را دارد. تورم اما پیش‌بینی‌ها درباره بازار را برهم زد. مثلا در برنت، جایی که چندان مورد توجه خریداران مسکن نبوده، قیمت‌ها طی یک‌سال 31 درصد افزایش یافت. اطلاعات ارائه شده توسط مرکز ملی آمار انگلیس نشان می‌دهد که همه شهرهای انگلیس افزایش قیمت چشمگیر مسکن را تجربه کرده‌اند.

قیمت بالای مسکن در انگلیس برای خانه‌اولی‌ها آنهایی که اولین بار خرید مسکن را انجام می‌دهند، مشکل جدی به حساب می‌آید. قیمت مسکن در سراسر انگلیس، همچنان 16 درصد پایین‌تر از دوران اوج قیمت‌ها در قبل از بحران اقتصادی است. قیمت‌ها اما به نسبت دستمزدها بسیار بالا است. البته این وضعیت چندان تعجب‌آور نیست. یکی از دلایل این افزایش قیمت آن است که دولت‌ها در انگلیس در واگذاری زمین برای ساخت مسکن جدید با ‌سخاوت عمل نکرده‌اند چون خواستار حفظ کمربند سبز برای شهرها هستند.

از سوی دیگر نرخ پایین بهره وام در دهه‌های اخیر در انگلیس، وام گرفتن را برای خریداران مسکن بسیار راحت کرده‌ است. با توجه به اینکه هیچ کدام از این دو عامل به این زودی تغییر نمی‌کنند، بنابراین نمی‌توان برای کاهش قیمت مسکن در انگلیس روی این دو عامل حساب کرد. به همین خاطر دولت و کارشناسان اقتصادی انگلیس به فکر راه‌های دیگری هستند تا جلوی بزرگ شدن حباب بازار مسکن در این کشور را بگیرند. سه ماه پیش، مارک کارنی، رئیس بانک مرکزی انگلیس به نمایندگان پارلمان درباره خطرات بازار مسکن هشدار داد.

او گفت که مردم پیش‌بینی می‌کنند قیمت‌ها از این هم بالاتر برود و به همین خاطر برای خرید هجوم آورده‌اند. نشانه‌های این تحلیل هم به خوبی در بازار دیده می‌شود. مردم می‌دانند که قیمت مسکن در حال افزایش است. دولت انگلیس برنامه‌ای برای کمک به خرید مسکن دارد که محور آن، پرداخت یارانه برای وام‌های مسکن با ریسک بالا است. کارشناسان اقتصادی انگلیس می‌گویند که این برنامه و تبلیغات پیرامون آن، به افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن دامن زده‌ است. 

از سوی دیگر، همزمان با افزایش قیمت‌ها، پولی که در اختیار وام گیرندگان قرار می‌گیرد هم در حال افزایش است. در پایان سال 2013، متوسط وام جدیدی که در اختیار خریداران بار اول مسکن قرار می‌گیرد، تا سه و نیم برابر درآمد وام گیرنده افزایش یافت. این بالاترین رقم طی تاریخ وام مسکن در انگلیس است. بعضی بانک‌ها مانند بانک برکلی، وام‌های کلان‌تر حتی تا پنج و نیم برابر درآمد وام گیرنده برای خرید مسکن می‌دهند.

به‌دلیل پایین بودن نرخ بهره بانکی، بازپرداخت این وام‌ها برای افراد کار سختی نیست، اما وقتی نرخ بهره افزایش یابد، وام‌گیرندگان دچار بحران خواهند شد. وقتی حباب قیمت‌ها در بازار مسکن بترکد و قیمت‌ها کاهش یابد و بانک‌ها مجبور باشند خانه‌هایی را که تحت تملک دارند حراج کنند، آن وقت انگلیس باید منتظر بحران بانکی بزرگی باشد.

ترس از چنین شرایطی، بانک مرکزی و دولت انگلیس را به فکر راه چاره‌ای برای مهار بازار مسکن انداخته‌است. یک‌سال قبل نهادی به نام کمیته سیاست‌گذاری مالی در بانک مرکزی انگلیس ایجاد شد. کار این نهاد نظارت بر وضعیت‌های غیرمنتظره در بازار و کنترل آن است تا جلوی ترکیدن حباب و بروز بی‌ثباتی مالی را بگیرد. این نهاد اختیار دارد تا با ابزارهای بانک مرکزی، با مداخله در بازار، جلوی بحران را بگیرد. 

یکی از این ابزارها، سخت‌تر کردن شرایط پرداخت وام مسکن است. از همین ماه، بانک‌ها در انگلیس ملزم شده‌اند با بررسی سوابق مالی و شرایط متقاضیان وام مسکن، ببینند که آیا این افراد پول کافی برای بازپرداخت وامشان در شرایط اضطراری و در صورت افزایش نرخ بهره دارند یا نه. پیش‌بینی می‌شود که در سال 2019 نرخ بهره بانکی در انگلیس به حدود 3 درصد افزایش یابد.

کارشناسان گفته‌اند که بانک‌ها باید حتی برای افزایش نرخ بهره تا 5 درصد هم آماده باشند، چرا که در گذشته در انگلیس چنین سابقه‌ای وجود داشته ‌است. کمیته سیاست‌گذاری پولی، درخواست اختیارات بیشتری برای اعمال شرایط سخت‌تر برای متقاضیان وام مسکن کرده‌است.

این اختیارات تا تابستان امسال به این کمیته داده می‌شود. بااین اختیارات، این کمیته می‌تواند مقدار وام‌های جدید را کنترل کند، بدون اینکه هزینه وام‌های قبلی را افزایش دهد.  یک راه دیگر برای مهار بازار مسکن در انگلیس، بررسی شرایط بانک‌ها و موسسات وام‌دهنده است. قرار است وضعیت و شرایط وام‌دهندگان بررسی شود تا معلوم شود آیا تاب و توان مقابله با بحران‌های مالی و ترکیدن حباب بازار یا افزایش نرخ بهره را دارند یا نه.

همچنین بانک‌ها مجبور می‌شوند صندوقی ویژه برای این منظور ایجاد کنند تا در شرایط فوق‌العاده غافلگیر نشوند. این شرایط سخت، بدون شک به مذاق خریداران و فروشندگان بازار مسکن خوش نمی‌آید. طبقه فقیر برای خرید مسکن باید بیشتر پس‌انداز کند و طولانی‌تر منتظر وام بماند و ثروتمندان شاهد وقفه‌ای در افزایش قیمت مسکن خواهند بود. وزیر دارایی انگلیس هم باید پاسخگوی سیاستمداران ائتلاف حاکم برای سرد شدن بازار مسکن آن هم در آستانه انتخابات باشد. اما همه اینها در خدمت هدفی بلندمدت‌تر یعنی ایجاد ثبات در بازار مسکن و اقتصاد انگلیس است. برای این منظور، کمیته سیاست‌گذاری پولی بانک مرکزی انگلیس اختیارات تام دارد.

 وام خرید تا 100درصد قیمت

در انگلیس مانند آمریکا، گاه خریدار می‌تواند کل قیمت یک خانه را به صورت وام دریافت کند. مثلا برای یک خانه 140 هزار پوندی (معادل 236 هزار دلار) با سپرده‌ای معادل 7 هزار پوند، می‌توانید کل قیمت خانه را وام بگیرید. این‌گونه وام‌ها در چارچوب برنامه کمک به خریدمسکن دولت انگلیس با سپرده پنج درصدی پرداخت می‌شود.

دولت برای این‌گونه وام‌ها یارانه می‌پردازد. این وام‌های کلان، برای خانه‌های تا سقف ارزش قیمتی 600 هزار پوند پرداخت می‌شود.  قیمت یک خانه متوسط در لندن اکنون هشت برابر متوسط حقوق سالانه یک خریدار خانه‌اولی است. به این معنی که شاخص دسترسی مسکن در این کشور 8 سال است.

 نجات قیمت مسکن در چین با حذف وام

قیمت مسکن همانند دیگر آمار و ارقام و شاخص‌ها در چین با شتاب در حال افزایش است. این شتاب رشد قیمت مسکن، مقامات اقتصادی چین را نگران کرد و به فکر چاره انداخت. سخت‌تر کردن پرداخت وام مسکن و بالا بردن سود آن، یکی از راه‌هایی بود که برای کنترل قیمت مسکن در چین امتحان شد و آمار ماه گذشته نشان داده که این راه حل جواب داده‌است. شتاب رشد قیمت مسکن در ماه مارس، در سراسر چین کند شده‌است.

بر اساس گزارش اداره ملی آمار چین، قیمت مسکن در همه شهرهای بزرگ و کوچک این کشور با شتاب کمتری نسبت به ماه‌های گذشته افزایش یافته‌است.  سازندگانی چون شرکت Agile Property  و Wharf که از بزرگ‌ترین انبوه‌سازان مسکن در چین هستند، مجبور شدند خانه‌هایی را که ساخته‌اند با تخفیف نسبت به ماه‌های گذشته بفروشند. دلیل آن هم این بود که بهره وام مسکن افزایش یافته و دیگر مانند گذشته وام مسکن به راحتی در اختیار شرکت‌های انبوه ساز قرار نمی‌گیرد.

آمار بانک مرکزی چین نشان می‌دهد که با این تدابیر، میزان دریافت وام مسکن در دو ماه گذشته 19 درصد افت داشته‌است.  پرداخت وام مسکن به شدت در چین محدود شده‌است. در حال حاضر در چین هنوز خریداران مشتاق بازار مسکن زیاد هستند اما چون نمی‌توانند به راحتی وام بگیرند، برای خرید دست نگه داشته‌اند.

نخست‌وزیر چین اخیرا اعلام کرد که دولت برای کنترل بازار مسکن در شهرهای مختلف، بسته به شرایط محلی هر شهر، سیاست متفاوتی خواهد داشت ولی به نظر می‌رسد کنترل وام مسکن، سیاست کلی است که اکنون بر وضعیت کلی قیمت‌ها در همه شهرهای چین تاثیر گذاشته‌است.
آمار نشان می‌دهد که قیمت مسکن در 100 شهر چین طی یک‌سال گذشته هر ماه به‌طور متوسط 24/1 درصد رشد داشته‌است. این افزایش قیمت برای 10 شهر اول چین مانند پکن و شانگهای تا 2 درصد در ماه رسیده‌ است.

پایین‌بودن نرخ بهره وام بانکی و همچنین در دسترس بودن وام‌های ارزان مسکن، باعث افزایش شدید قیمت مسکن در سال‌های اخیر در چین شد. دولت چین برای کنترل قیمت مسکن در شهرها، تدابیری را به‌کار گرفته که از سال گذشته در حال اجرا است. از جمله این تدابیر موارد زیر است:

-شهرهای بزرگ ملزم هستند که در هر فصل، میزان رشد قیمت مسکن و قیمتی که به عنوان هدف کنترلی برای مسکن آن شهر اعلام شده را به صورت آمار منتشر کنند.

-در شهرهایی که بازار مسکن در آنها ملتهب است، باید زمین بیشتری در اختیار انبوه‌سازان قرار بگیرد تا حجم ساخت و عرضه مسکن بالا برود.

- در شهرهایی که قیمت مسکن در آنها بالاتر از حد طبیعی افزایش می‌یابد، بانک‌ها باید با تنظیم میزان نرخ سود وام خرید، این بازار را کنترل کنند.

-برای کنترل افزایش قیمت مسکن، باید شرایط پرداخت وام برای خانه‌های دست‌دوم سخت‌تر شود. همچنین خریداران از خرید بیش از یک خانه منع می‌شوند.

-بانک‌ها نباید به انبوه‌سازانی که با سیاست‌های کنترل تورم مسکن همکاری نمی‌کنند، وام دهند. 

-دولت‌های محلی باید تولید مسکن ارزان‌قیمت را جدی بگیرند و برای آن اقدام کنند.

-دولت با اصلاح سیستم مالیات مسکن، مالیات نقل و انتقال ملک را هم جدی می‌گیرد.

از سوی دیگر با افزایش ساخت و ساز در چین، پدیده‌ خانه‌های خالی در این کشور به پدیده شهرهای خالی تبدیل شده‌است. همچنین نسبت ساخت و ساز خانه به خانه‌هایی که اکنون مسکونی است، افزایش یافته‌است.

 نحوه پرداخت وام خرید در چین

در سال‌های گذشته در چین و به‌ویژه‌ در شهرهای بزرگ این کشور، سیستمی برای پرداخت وام مسکن و کمک به طبقه متوسط برای خانه‌دار شدن تعبیه شد که صندوق تامین مسکن نام گرفت. بر اساس این سیستم که شبیه آن در سنگاپور هم وجود دارد، کارگران و کارمندان بخشی از درآمد خود را نزد بانک برای خرید مسکن پس‌انداز می‌کنند. کارفرمای این کارگران هم حساب بانکی به نام آنها باز می‌کند و معادل پولی که کارگران برای خرید مسکن سپرده کرده‌اند، سپرده‌گذاری می‌کند. معمولا این رقم 5 درصد از حقوق کارگر است.

کارگران تا زمان بازنشستگی نمی‌توانند این پول را از حسابشان خارج کنند. کارفرمایان دولتی مجبورند که در این طرح شرکت کنند اما کارفرمایان بخش خصوصی در این زمینه مختارند. شمار کارگرانی که در این طرح ثبت نام کرده‌اند از 80 میلیون نفر در سال 2004 به 100 میلیون نفر در سال 2007 رسید.