نحوه صحیح تنظیم قرارداد ملکی چگونه است؟

بسیاری از افراد بر این باور هستند که معامله خرید و فروش ملک یک معامله ساده است و می توانند با پایه ترین اطلاعاتی که دارند این کار را انجام دهند. این طرز فکر صحیح نیست و یکی از مهم ترین معاملاتی که شاید هر فردی در زندگی هنگام تنظیم آن با چالش مواجه می شود، همین تنظیم قرارداد ملکی است. از آنجایی که تنظیم چنین قراردادی ملزم توجه به یکسری نکات می باشد، در ادامه این نکات را بررسی خواهیم کرد تا با نحوه صحیح تنظیم قرارداد ملکی آشنا شوید.

مراحل خرید و فروش یک ملک چگونه است؟

برای آنکه با نحوه تنظیم قرارداد ملکی آشنا شوید، باید بدانید که مراحل خرید و فروش یک ملک در کشور ما چگونه است. در رابطه با این موضوع باید گفت روش های مختلفی برای خرید و فروش ملک وجود دارد، اما در تمام روش ها اولین قدمی که باید بردارید، بررسی سند نقل و انتقال است. شما باید در ابتدا مطمئن شوید که یک سند رسمیت دارد یا خیر و آیا اطلاعات درج شده در سند حقیقی هستند یا برخی از آن ها حقیقت ندارند! علاوه بر برررسی سند، توجه به موارد زیر نیز اهمیت دارد:

• مطمئن شوید که مالک قبلی، تمام عوارض را به شهرداری پرداخت کرده است و برگه تسویه حساب را دارد.
• در ابتدا قولنامه ای بین طرفین ثبت شود و اطلاعات در آن درج گردند تا در ادامه کارهای مربوط به انتقال یا ثبت سند انجام شود.
• اگر ملک عوارضی در اداره دارایی دارد، این عوارض باید تسویه شوند و برگه تسویه حساب به مالک جدید ارائه گردد.
• اگر ملک نوساز است، درصورت درخواست خریدار، پایان کار ملک نیز باید داده شود.

انواع دعاوی ملکی

مورد بعدی که داشتن اطلاعات در رابطه با آن الزامی باشد، انواع دعاوی ملکی است. به طور کلی دعاوی ملکی به سه دسته تقسیم می شوند که این سه عبارتند از: دعاوی حقوقی یا مدنی، دعاوی ثبتی و اجرای ثبت و در نهایت دعاوی کیفری یا جزائی! این دعاوی، می توانند در شرایط مختلف پیش آیند، برای مثال ممکن است این دعاوی مربوط به کلاهبرداری خرید و فروش ملک زمین، رهن و اجاره و ... باشد.

مهم ترین نکات عقد قرارداد ملکی

همانطورکه اشاره شد، عقد قرارداد ملکی ملزم به توجه به یکسری از نکات است و بدون در نظر گرفتن این نکات، نمی توان تنظیم قرارداد ملکی را به نحوه صحیح و درست انجام داد. این نکات که توجه به آن ها بسیار مهم است عبارتند از:

اسناد و مدارک فروشنده ملک را بررسی کنید

اولین گام مهمی که باید بردارید، بررسی اسناد و مدارک فروشنده است. شما باید مدارک شناسایی فروشنده یا درصورتی که وکیل دارد، وکالت نامه را بررسی کنید و از صحت اطلاعات مطمئن شوید. در ادامه اطلاعات شخصی که فروشنده است را با اطلاعات درج شده روی سند مقایسه کنید و تطبیق دهید و بعد از آنکه از صحت آن ها مطمئن شدید، ادامه روند را انجام دهید.

مطمئن شوید طرف دیگر قرارداد ممنوع المعامله نیست

طبق قانون جمهوری اسلام، برخی از اشخاص ممنوع المعامله هستند که این افراد را به طور کلی می توان به سه دسته مختلف تقسیم کرد:

1. افراد صغیر، غیر رشید و مجنون که در دسته محجورین قرار می گیرند.
2. تجاری که ورشکسته شده اند. (در قانون تجارت در رابطه با این موضوع صحبت شده است)
3. اگر فردی مرتکب جرم شده باشد یا بدهی بالایی برجا گذاشته باشد، از طریق دادگاه ممنوع المعامله خواهد شد.

این سه، افرادی هستند که اگر طرف دیگر قرارداد باشند و بعدا مشکلی پیش آید، امکان پیگیری وجود ندارد؛ چراکه این افراد از نظر قانون خود مرتکب جرم شده اند. پس مطمئن شوید طرف دیگر معامله شرایط عقد قرارداد را دارد و مجاز به این کار می باشد.

طرف دیگر معامله نباید محجور باشد

منظور از محجور بودن متفاوت است که برخی از حالت ها را در بخش قبل بررسی کردیم. اما باید بدانید که گاهی اوقات محجور بودن شامل کهولت سن و بیماری نیز می باشد. یعنی اگر طرف دیگر قرارداد فردی باشد که از نظر عقلی یا حتی جسمی درگیر بیماری سخت باشد یا سن بالایی داشته باشد، انجام معامله با او باطل است. گاهی اوقات این افراد روند انجام معامله را به یک وکیل متخصص واگذار می کنند که در این حالت باید مطمئن شوید وکیل واقعا توسط شخص وکالت دارد و وکالت نامه معتبر است.

بررسی خود ملک

هنگام تنظیم قرارداد ملکی اطلاعاتی در اختیارتان قرار می گیرد که شما باید حتما این اطلاعات را با وضعیت واقعی و موجود ملک تطبیق دهید. برای مثال ممکن است مالک ادعا کند که ملکی سالم در اختیار شما گذاشته است، اما زمانی که برای بررسی به ملک می روید، متوجه خرابی و عیوب مختلفی خواهید شد. هر نقص و عیبی که وجود دارد باید در قرارداد ذکر شود تا در ادامه مشکلی ایجاد نکند.

حواستان به املاک ورثه ای باشد

املاک ورثه ای از حساسیت بیشتری برخوردار هستند، از همین رو هنگام خرید و فروش آن ها باید به موارد بیشتری توجه داشته باشید. اولین کاری که باید انجام دهید، این است که اطلاعات تمام وراث را بگیرید و اطلاعات را با گواهی انحصار وراثت تطبیق دهید. این نکته را نیز در نظر داشته باشید که حتی اگر یکی از ورثه نسبت به انجام معامله راضی نباشد، قرارداد منعقد نخواهد شد.

در چنین موقعیت هایی توصیه می شود شما نیز در کنار خود یک وکیل داشته باشید تا کارها را با حضور او و با کمک اطلاعات و دانش وکیل پیش ببرید. وکیل ملکی در حقیقت فردی است که در این زمینه تمام اطلاعات لازم را دارد و از تمام قوانین و شرایط مطلع می باشد. بنابراین اگر می خواهید ضرر و زیانی برای شما پیش نیاید، حتما کار را به یک فرد خبره بسپارید.

برای پیدا کردن یک وکیل خوب و حرفه ای، روش های مختلفی وجود دارد که یکی از بهترین این روش ها، مراجعه و بازدید از سایت های حقوقی است. وکیل از ما یکی از معتبرترین سایت های حقوقی به شمار می آید که بهترین وکلا را بر اساس تجربه و موقعیت مکانی به شما معرفی می کند و شما می توانید سوابق وکلا را بررسی کنید و در نهایت بهترین انتخاب را داشته باشید. برای مشاهده لیستی از وکلای ملکی روی لینک زیر کلیک کنید.

https://vakilazma.com/the-best-real-estate-lawyer-in-tehran-list-of-10/

کلام آخر

تنظیم قانونی قرارداد در معاملات املاک یک امر پیچیده و پر چالش است که ملزم به توجه نکات می باشد. ما در این مقاله مهم ترین نکات را در اختیار شما قرار دادیم و هرآنچه باید در موقعیت های این چنینی انجام دهید را گفتیم. البته فراموش نکنید که حضور یک وکیل مجرب و خبره در این مسیر می تواند بسیار کمک کننده باشد؛ چراکه وکیل تخصص و مهارت لازم را دارد و به تمام قوانین مسلط است و به همین دلیل می تواند شرایط را به بهترین شکل پیش ببرد!

منبع: وکیل از ما