قيمت زمين در تهران دو برابر پايتخت هاي اروپايي!

قيمت هر متر مربع زير بناي مسکوني طي 10 سال گذشته با بيش از 10 برابر افزايش در خريد و فروش‌ و بيش از هشت برابر افزايش در اجاره‌بها مواجه بود و در مجموع طي 20 سال اخير قيمت خريد و فروش خانه 60 برابر و قيمت اجاره‌بها 50 برابر شده است.

به گزارش ايسنا، حسين عبده تبريزي که پيش‌تر به عنوان اقتصاددان و صاحب‌نظر اقتصادي مسائل اقتصادي و مشکلات پيش‌روي اين بخش را پيش‌بيني و تحليل‌ مي‌کرد، اکنون به عنوان مشاور وزير راه و شهرسازي در آخرين تحليل خود از تغييرات قيمت املاک و مستغلات اظهار کرده که با تعديل قيمت مسکن در سال‌هاي 90 و 91 متوسط قيمت يک متر هر متر مربع زمين به چهار ميليون تومان رسيده است.به گفته وي در سال گذشته به ويژه در مناطق شهري، رشد قيمتي قابل ملاحظه‌اي در حوزه زمين و ساختمان رخ داده که قيمت زمين در دو مرحله در سال‌هاي 90 و 91 افزايش يافته است.

عبده تبريزي با اشاره به تعديل قيمت به ويژه تعديل دوم در سال گذشته، معتقد است: تعديل دوم ايجاد شده در اين مدت بسيار شديد بود؛ به گونه‌اي که در مناطق 22‌ گانه تهران متوسط قيمت يک مترمربع زمين به چهار ميليون تومان رسيد که باعث شد اين قيمت‌ها در مقايسه با 10 سال پيش 10 برابر شود.اين صاحب‌نظر اقتصادي در مجموعه مقالات خود در زمينه” مقايسه تغييرات قيمت املاک و مستغلات در سال جاري” به شاخص تغييرات قيمت زمين‌هاي شهري از سال 70 تاکنون اشاره کرده و گفته است از اين سال تاکنون اين شاخص از رقم 100 به حدود 6.000 در سال گذشته رسيده است.

به گفته عبده تبريزي اگر سال 72 به عنوان سال پايه در نظر گرفته شود، قيمت زمين در مناطق شهري طي 20 سال اخير حداقل 60 برابر شده که رسيدن قيمت‌هاي زمين به چنين ارقامي و اعلام قيمت فروش 20 ميليون تومان براي يک مترمربع زمين در شمال شهر تهران، اين سوال را مطرح مي‌کند که آيا قيمت زمين فراتر از تعديل‌هاي قيمتي متناسب با ارز رفته است و آيا حباب قيمت زمين را تجربه نمي‌کنيم؟طبق آنچه اين اقتصاددان در کتاب”مالي املاک و مستغلات” خود تحليل کرده متوسط قيمت زمين شهري در اروپا 200 تا 400 يورو است و به ندرت مي‌توان زميني يافت که مالک آن بالاتر از 500 يورو براي يک مترمربع زمين طلب کند؛ لذا حتي با قيمت‌هاي آزاد ارز، قيمت 300 - 400 يورو براي يک مترمربع زمين در شهر تهران از کجا آمده است؟ و فراتر از مقايسه بين‌المللي، اگر قيمت‌هاي جاري زمين شهري راملاک قرار دهيم و فرض کنيم اين قيمت‌ها صحيح است، قيمت يک مترمربع واحد مسکوني ساخته شده توجيه‌پذير به نظر نمي‌رسد.وي به افزايش شديد قيمت يک مترمربع زيربناي مسکوني از سال گذشته اشاره و اظهار کرده که در پايان سال گذشته قيمت يک متر مربع زيربناي مسکوني به سه ميليون و 600 هزار تومان رسيد که به رغم اين افزايش، قيمت‌هاي جاري زيربناي مسکوني، قيمت زمين را توجيه نمي‌کند.

به گفته عبده تبريزي مشارکت در اراضي کلنگي در شمال شهر تهران که با نسبت 50 - 50 يا 45 - 55 صورت مي‌گرفت اکنون به نفع مالکان زمين تغيير يافته است و آنان سهم 65 و 70 درصد از بناهاي ساخته شده را مطالبه مي‌کنند البته اين موضوع مشخص نيست آيا سازندگان حرفه‌اي اين نسبت‌ها را کماکان مي‌پذيرند و مشارکت‌ها مثل گذشته ادامه خواهد يافت؟ حتي در صورت ادامه‌ ساخت‌وساز با نسبت‌هاي مشارکت جديد، اين امر لزوما به معناي منطقي‌ بودن قيمت‌هاي جاري زمين نيست و سازندگان حرفه‌اي مايل‌ هستند دائما ساخت‌وساز‌هاي جديد را ادامه دهند از اين‌رو آمادگي دارند با استفاده از اهرم مالي بالاتر، حاشيه‌ سود کمتري را هم بپذيرند.

وي شاخص اجاره واحد‌هاي مسکوني طي 10 سال گذشته را بررسي و اعلام کرده که اجاره يک مترمربع بناي مسکوني در شهر تهران هشت برابر شده است و بر اساس شاخص بانک مرکزي طي 20 سال گذشته قيمت اجاره واحد‌هاي مسکوني حدود 50 برابر شده است.اين صاحب‌نظر اقتصاد با اشاره به قيمت يک مترمربع زمين در پايان سال گذشته و قيمت يک مترمربع اجاره در اين زمان، معتقد است که حدود 15 سال طول مي‌کشد تا از محل اجاره، قيمت ملک مستهلک شود درحاليکه اين رقم در کشور‌هاي با نرخ تورم نزديک به صفر 20 تا 25 سال است؛ بنابراين در کشوري که 30 درصد تورم سالانه دارد قناعت به حتي نرخ‌هاي اجاره جاري (که از ديد مصرف‌کننده، نرخ‌هاي بسيار بالايي تلقي مي‌شود) بيانگر آن است که مالکان کماکان به شدت به عايدي سرمايه‌اي يعني افزايش قيمت‌هاي آتي، دل بستند بدين معنا که هه هنوز املاک و مستغلات جزو دارايي‌هاي مورد علاقه‌ سرمايه‌گذاران است و تقاضا براي آن فراتر از تقاضاي مصرفي مي‌رود و زمين و ساختمان هنوز دارايي سرمايه‌اي مهمي در کشور تلقي مي‌شود.وي متغير ديگر در اين زمينه را نسبت تراکم خانوار عنوان کرده و گفته است اين ارقام بيانگر آن است که تراکم خانوار از رقم 1.27 در سال 55 به 1.06 در سال 90 کاهش يافته است. در سال 55 به ازاي هر 127 خانوار 100 واحد مسکوني وجود داشته درحالي که در سال 1390 به ازاي هر 106 نفر خانوار 100 واحد مسکوني موجود بوده است.

گزارش خطا