برزخ اجاره نشینی در آشفته بازار مسکن: قیمت خانه به کدام سمت و سو می رود؟

حسین عبده‌تبریزی صاحب‌نظر ارشد بخش مسکن در گفتگویی با روزنامه دنیای اقتصاد درباره کاهش قیمت پیشنهادی فروش آپارتمان در مناطقی از تهران پس از جهش قیمت، صحبت‌هایی را مطرح کرده که آن را در ادامه می‌خوانید.

*باتوجه به تجربه کاهش قیمت واقعی مسکن در دوره‌های مشابه گذشته یعنی در زمان پساجهش، عاملی که می‌تواند باعث اصلاح قیمتی در بازار مسکن شود تورم است.

*البته یک نظام مالیاتی مناسب نیز می‌تواند رفتار دو طرف عرضه و تقاضا را در این بازار اصلاح کند. برای به‌کارگیری اهرم‌های مالیاتی در بازار ملک ابتدا باید تکلیف عامل «تورم» و تاثیرپذیری رشد قیمت اسمی مشخص شود. بخش عمده‌ای از رشد قیمت‌های اسمی مربوط به تورم است که در زمان اعمال فرمول‌های مالیاتی باید اثر آن مورد توجه و رشد واقعی مبنای مالیات قرار بگیرد.

*پارامتر عمده در قیمت تمام شده ساخت مسکن به‌خصوص در تهران،‌ قیمت زمین است که انتظار می‌رود با ثابت ماندن قیمت اسمی املاک کلنگی در ماه‌های آینده،‌ شاهد تخلیه حباب آن باشیم. برای این منظور لازم است مالکان در توافقات خود با سازنده‌ها برای مشارکت در ساخت حاضر به تغییر نسبت مشارکت به نفع سازنده شوند. این اتفاق با توجه به رشد قیمت مصالح ساختمانی، نیاز بازار ساخت و ساز و عامل محرک است. هر چند انتظار می‌رود قیمت برخی مصالح ساختمانی نیز در پی تغییر جهت نرخ ارز، کاهش پیدا کند.

*به نظر می‌رسد کاهش قیمت اسمی در حال رخ دادن در بازار مسکن پایتخت است. طی یک‌سال اخیر، شکل‌گیری انتظارات افزایشی در شهر تهران و سایر شهرها منجر به افزایش قیمت‌ها و نهایتا شکل دادن وضعیت کنونی در بازار مسکن شد.

*زمانی که نرخ دلار رو به افزایش گذاشت روند رشد قیمت از انتظارات نیز فراتر رفت. پس از آن همزمان با کاهش قیمت دلار در بازار، قیمت سایر کالاهایی که اصطلاحا چسبندگی نداشتند در روند نزولی قرار گرفت. یعنی کالاهایی همچون طلا یا سهام پتروشیمی که همزمان با رشد فراتر از انتظار نرخ با رشد زیادی مواجه شدند بلافاصله با کاهش قیمت دلار واکنش نشان داده و در مسیر کاهش قیمت قرار گرفتند.

با کاهش قیمت دلار قیمت مسکن پایین می‌آید؟

*درخصوص بازار مسکن وضعیت متفاوت است. این بازار ویژگی اصطلاحا چسبندگی قیمت دارد به این معنا که اگر در محله‌ای از شهر به واسطه انعقاد یک معامله با قیمتی بالاتر از میانگین قیمت منطقه، قیمت پایه منطقه تغییر و قیمت جدید مبنا قرار می‌گیرد در کوتاه‌مدت و به راحتی این سطح قیمتی پایین نمی‌آید. در نتیجه سایر مالکان آپارتمان‌های منطقه نیز تمایل به فروش ملک خود با قیمتی پایین‌تر از قیمت مبنا را ندارند همین روند مدت‌ها ادامه پیدا می‌کند.

*در مورد مسکن معمولا عاملی که قیمت را اصلاح می‌کند «تورم» است. اتفاقی که به آن درخصوص کاهش قیمت اسمی در برخی محلات خاص شهر تهران اشاره می‌کنید نکته جالبی است. چراکه طی دوره‌های گذشته، تجربه شده که کاهش قیمت اسمی کمیاب بوده چراکه به‌طور معمول قیمت واقعی درخصوص بازار مسکن کاهش پیدا می‌کند نه قیمت اسمی.

*به‌طور مثال در سال ۸۸ این اتفاق آن هم نه به‌صورت گسترده رخ داد. این موضوع حتی در حوزه املاک تجاری هم بین ۵ تا ۱۰ سال زمان می‌برد تا قیمت‌ها ثابت و پس از آن با افزایش تورم، قیمت واقعی کاهش پیدا کند. در این خصوص از قیمت املاک تجاری در منطقه یک مثال می‌زنم. در این منطقه به‌عنوان مثال محدوده نیاوران، املاک تجاری در بازه قیمتی چند سال پیش ثابت مانده(در حدود مترمربعی ۵۰ تا ۶۰ میلیون تومان) این در حالی است که ارزش واقعی ملک تجاری کاهش پیدا کرده است.

*ممکن است قیمت طلا و ارز به دلیل آنکه یک متغیر پیش برنده در اقتصاد ایران است بر روند کاهش قیمت اسمی مسکن تاثیر گذار باشد اما به نظر می‌رسد یکی دیگر از عواملی که منجر به توقف رشد قیمت اسمی در بازار مسکن می‌شود و ادامه دار است ایجاد شکاف شدید میان قدرت خرید متقاضی مصرفی و قیمت‌های موجود در بازار است.

*مطابق با آمار رسمی قیمت مسکن در بسیاری از مناطق شهر تهران نسبت به سال گذشته با افزایش چشم‌گیری مواجه شده بنابراین خریدار مصرفی توان پرداخت قیمت پیشنهادی را برای خرید ندارد و همین موضوع ممکن است منجر به توقف روند رشد قیمت اسمی در بازار مسکن شده باشد.

*عامل دیگری که به نظر می‌رسد سبب شده تا بخشی از تقاضای سوداگری نیز به حضور مجدد در بازار مسکن تردید داشته باشد، کاهش سرعت رشد قیمت در بازار مسکن طی ماه‌های گذشته است چراکه تقاضای سفته بازانه به این جمع‌بندی رسیده که از این زمان به بعد قرار نیست قیمت مسکن با شتاب گذشته رشد را تجربه کند به همین دلیل هم شاهد افزایش حضور تقاضاهای جدید در بازار سرمایه برای خرید سهام هستیم.

*درباره علت رکود تورمی در بازار مسکن نیز باید بگویم، زمانی که قیمت دلار در بازار با افزایش مواجه شد این انتظار در میان مالکان آپارتمان‌های مسکونی نیز شکل گرفت که قیمت مسکن نیز به میزان افزایش قیمت دلار با رشد مواجه می‌شود غافل از این که در بازار مسکن، قدرت خرید همپای افزایش قیمت موردانتظار نمی‌تواند حرکت کند. به‌طوری که بررسی‌ها نشان می‌دهد بخش عمده متقاضیان مصرفی موجود در بازار مسکن تهران از خرید ملک یک میلیارد تومانی ناتوان هستند، این در حالی است که طی یکسال گذشته، تعداد فایل‌های کمتر از قیمت یک میلیارد تومان در بازار محدود بود.

*این وضعیت در بازار اجاره نیز به نوعی قابل مشاهده است. به این معنا که بخش عمده موجرین تمایل به افزایش نرخ اجاره به میزان رشد قیمت دلار داشته‌اند اما به‌طور مشخص مستاجرین امکان پرداخت ارقام پیش‌بینی شده از سوی مالکان را ندارند. از این‌رو گزینه دوم یعنی جابه جایی از یک منطقه به منطقه دیگر (ارزان‌تر) را انتخاب کردند.

*یک نظام مالیاتی به‌صورت مناسب می‌تواند ساختار فعلی بازار مسکتن و رفتار دو طرف عرضه و تقاضا را ساماندهی کند، یعنی در صورتی که اصلاح نظام مالیاتی در بخش مسکن رخ دهد می‌توان اینطور انتظار داشت که جریان سفته‌بازی همچون زمان کنونی منجر به تغییر جهت بازار مسکن نشود. چه بسا در گذشته که بحث جدی پرداخت مالیات مطرح نبود چندان به تاثیرگذاری این عامل توجه نمی‌شد اما در حال‌حاضر که سازمان مالیاتی در حال رسیدگی به پرونده‌های مالیاتی از سال ۹۲ به بعد است، احتمال طرح پرسش درخصوص میزان عایدی سرمایه نیز از محل خرید املاک نیز وجود دارد.

تورم مانع اصلی دریافت مالیات از بازار مسکن

*اگرچه نبود یک نظام مالیاتی مناسب منجر به ایجاد وضعیت کنونی بازار مسکن طی چند دهه گذشته شده اما مهم‌ترین دلیل در نبود اراده و عزم جدی برای ایجاد این نظام مالیاتی فاکتور تورم است. به این معناکه اگر فردی ۳۰ سال پیش، خانه‌ای را به قیمت ۲۰ هزار تومان خریداری کرده و در حال‌حاضر قصد فروش آن خانه به قیمت ۲ میلیارد تومان را دارد؛ بخش عمده رشد منجر به ارزش کنونی ملک مربوط به تورم است از این‌رو برای محاسبه نرخ مالیات باید عناصر موثر بر رشد قیمت از جمله تورم لحاظ شود و اثر آنها حذف شود.

*درخصوص مالیات بر خانه‌های خالی نیز دسترسی به یک بانک اطلاعاتی که بتواند تشخیص دقیق تعداد خانه‌های خالی را داشته باشد، دشوار است. نکته مهم آن است که راه‌اندازی یک نظام مالیاتی یک جریان تدریجی است که با اصلاح سایر عناصر تاثیرگذار بر آن باید اتفاق بیفتد.

*درباره تبعات خروج خریداران مصرف کننده در بازار مسکن باید بگویم که به هر حال در سیاست‌های پولی و در تصمیم‌های مربوط به اعتبارات همیشه یک نوع محافظه‌کاری توصیه می‌شود؛ چراکه اگر بنا باشد تصمیمات ناگهانی و بدون توجه به تاثیرات احتمالی آن در بازار گرفته شود بدون تردید تبعاتی به دنبال خواهد داشت. چنانکه تجربه سایر کشورها همچون ترکیه یا آرژانتین در تغییر ناگهانی نرخ سود بانکی اثرات مثبتی در جامعه به دنبال نداشت. از این‌رو اصلاح نظام بانکی نیز باید در یک روند تدریجی و متناسب با سایر عوامل تاثیرگذار اتفاق افتد. در حال‌حاضر در حوزه مسکن نیز باید اصلاحات متناسب با منابع موجود انجام شود.

ناکارآمدی تسهیلات خرید مسکن

*این در حالی است که منابع موجود برای افزایش میزان تسهیلات بانکی در بخش مسکن کفاف نمی‌دهد. در حال‌حاضر یک آپارتمان ۷۰ متری در شهر تهران به‌طور میانگین ۷۰۰ میلیون تومان قیمت‌گذاری می‌شود، بنابراین به‌طور طبیعی تسهیلات بانکی پیش‌بینی شده برای خرید این آپارتمان که سقف آن معادل ۱۶۰ میلیون تومان است نمی‌تواند تاثیر زیادی در تامین بودجه خریدار داشته باشد. به همین دلیل میزان حضور متقاضی مصرفی برای خرید در بازار به طرز محسوسی کاهش پیدا کرده است.

*این مساله می‌تواند به معنای افزایش نرخ اجاره‌نشینی در شهری همچون تهران نسبت به سال‌های گذشته باشد. در سمت عرضه نیز مشکل کمبود عرضه مسکن متناسب با نیاز موجود در بازار منجر به ایجاد یک شکاف بزرگ میان تقاضا و عرضه شده است. در حال حاضر سالانه بین ۶۰۰ تا ۷۰۰ هزار ازدواج در کشور اتفاق می‌افتد این در حالی است که میزان تولید و عرضه مسکن متناسب با این تقاضا نیست. هر چند در دهه‌های گذشته در برابر هر ۱۱۷ خانوار، ۱۰۰ واحد مسکونی در بازار وجود داشت اما در حال حاضر این فاصله بیشتر شده است.

پیش‌بینی قیمت خانه‌های نوساز در آینده

*مشکل اساسی بالا بودن قیمت مسکن به‌ویژه شهرهای بزرگ، قیمت بالای زمین است. نکته‌ای که درخصوص قیمت مسکن مورد توجه است آن است که قیمت مسکن به‌صورت اسمی تخلیه نمی‌شود و تخلیه قیمت آن باید به‌صورت واقعی باشد. در زمان حاضر که به نظر می‌رسد بازار مسکن به یک دوره رکود وارد می‌شود، مالکان زمین به‌ویژه در مناطقی از شهر تهران همچون مناطق یک و سه که با محدودیت طبیعی زمین هم روبه‌رو هستیم اجازه تخلیه قیمت به سرعت و قابل ملاحظه را نمی‌دهند. ولی طبیعی است برای آنکه کاهش قابل‌ملاحظه‌ای در قیمت‌ها پیدا شود، قیمت زمین با سرعت گذشته افزایش پیدا نکند.

*الان زمین حتی در مناطق ضعیف شهری یک مرتبه جهش پیدا کرده است یعنی اگر شما به رشد قیمت زمین در این مناطق نگاه کنید، شاید از رشد مناطق یک و سه هم بیشتر باشد. از این نظر عاملی است که می‌تواند یک مقدار قیمت را کنترل کند. در حوزه مشارکت در ساخت نیز باید به تدریج شاهد کاهش مقاومت مالکان زمین و تعدیل نرخ مشارکت به نفع سازنده‌ها باشیم. چراکه تنها راه برای ایجاد تعادل و عرضه املاک تکمیل شده به بازار این مسیر است. یعنی اگر فرض کنیم تمامی فاکتورهای دخیل در هزینه ساخت‌وساز ثابت باشد راهکار، کاهش سهم مالکان زمین در پروژه‌های مشارکتی است.

*البته یک نکته قابل توجه است که طی دوره اخیر قیمت برخی اقلام مصالح ساختمانی همراستا با قیمت دلار بیش از انتظارات افزایش پیدا کرده است به ویژه درخصوص مصالح ساختمانی وارداتی اما در حال حاضر که قیمت دلار در حال کاهش است و برخی از فروشنده‌ها شاهد باقی ماندن جنس خود در انبار به دلیل رشد بی‌اندازه قیمت‌ها بوده‌اند ممکن است به کاهش قیمت‌ها متناسب با کاهش قیمت دلار روی بیاورند. به‌طور کلی معتقد هستم که اگر اصلاحاتی در قیمت دلار و سایر بازارها رخ دهد به تدریج اصلاح قیمتی در ساخت وساز نیز رخ خواهد داد.

افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ اجاره درست نیست

*افزایش ۱۰۰ درصدی نرخ اجاره بها نسبت به سال گذشته از دیدگاه من صحیح نیست چراکه چنین قدرتی در سطح شهر تهران از سوی مستاجران وجود ندارد. ممکن است که آمار رسمی دقت بالایی نداشته باشد اما حداقل برخی معیارها در آن رعایت شده است و از این رو رشد ۳۰ درصدی صحیح‌تر به نظر می‌رسد. حتی از دیدگاه فرهنگی نیز افزایش نرخ اجاره بها غیرقابل قبول است. چراکه به هر حال بخش زیادی از مستاجران سال‌ها در یک خانه بوده‌اند و به هر حال همه مالکان به دنبال چنین افزایشی نیستند. اما در اینکه نرخ اجاره بها بالا رفته، شکی وجود ندارد؛ یا اینکه نسبت قیمت به اجاره تعدیل شده باشد در صورتی که پیش‌بینی عایدی سرمایه برای آینده وجود نداشته باشد، این هم قابل‌فهم است.

*در شهر تهران و برخی شهرهای بزرگ سرمایه‌گذاران باید بدانند به دلیل اشباع این بخش از بازار ساخت وساز، گزینه ساخت و فعال کردن مال‌های تجاری نمی‌تواند خیلی اقتصادی باشد. چراکه به قدر کفایت مال و مجتمع تجاری در شهر تهران وجود دارد و حتی برخی مال‌های تکمیل شده موجود در شهر نیز اقتصادی نشده‌اند. از این رو عملکرد منطقی آن است که بیش از این مال و مجتمع تجاری در شهر تهران ساخته نشود چون سرمایه‌گذار باید کالایی را تولید کند که بتواند بفروشد. بنابراین منطقی است که دیگر در تهران حداقل تعداد مال‌ها افزایش پیدا نکند، مگر در مناطق جدیدی که توسعه پیدا می‌کند.

پیش آینده بازار زمین مسکونی در تهران
*دون آنکه بازده اقتصادی مشخصی داشته باشد. تصور کنید قیمت زمین یک سوم قیمت کنونی بود در این صورت چند ۱۰هزار میلیارد تومان در ایران سرمایه آزاد می‌شد که در بخش تولید و اقتصاد می‌توانست سرمایه گذاری شود. بنابراین این افزایش قیمت در این سطح برای اقتصاد یک نوع بیماری است. نکته دیگری که در این حوزه قابل توجه است نزدیک شدن قیمت اراضی کشاورزی به اراضی شهری است.به رغم کمبود آب، کشاورزی یک بخش جدی و مهم از اقتصاد ایران است که بخش زیادی از مردم در آن فعالیت دارند.

*با توجه به آنکه طی ماه‌های گذشته قیمت کالای کشاورزی افزایش پیدا کرده و به نوعی اقتصادی‌تر شده است چراکه ورود تکنولوژی به حوزه فعالیت‌های کشاورزی منجر به ایجاد ارتباط مستقیم کشاورزان با مصرف‌کننده شده است این روند سبب می‌شود مسیری برای افزایش قیمت اراضی کشاورزی به میزان اراضی شهری ایجاد شود. اگر به اینجا برسیم، نقطه‌ خوبی است برای اینکه آن موقع دیگر زمین کشاورزی حفظ می‌شود و زمین‌های باغات و کشاورزی تغییر کاربری پیدا نمی‌کنند. از این منظر به نظر می‌رسد که مساله‌ زمین دچار یک تحول اساسی می‌شود. در مورد زمین‌های شهری گران‌قیمت هم فکر می‌کنم با ثابت بودن قیمت‌ها باید شاهد تخلیه‌ حباب قیمتی باشیم.

*یعنی اینکه قیمت اسمی‌شان کاهش پیدا نمی‌کند. مالکان ترجیح می‌دهند نفروشند؛ صبر می‌کنند. چراکه اگر مالک زمینی در شمال شهر تهران، زمین خود را مترمربعی ۵۰ میلیون تومان ارزش‌گذاری کرده باشد و خریداری برای آن وجود نداشته باشد اگرهم مالک مترمربعی ۵ میلیون تومان قیمت زمین را کاهش دهد بازهم خریداری برای آن پیدا نمی‌شود بنابراین مالک ترجیح می‌دهد که همچنان قیمت پیشنهادی خود را ثابت نگه دارد که با افزایش تدریجی نرخ تورم فاصله میان توان خرید و قیمت پیشنهادی مالک پر شود.

*کمک اصلی برای خانه دار شدن افراد همان یارانه دولت است. به‌عنوان مثال در زمان طرح مسکن مهر اختصاص خط اعتباری ۵۰ هزار میلیارد تومانی توانست در به سرانجام رسیدن این طرح نقش مهمی را ایفا کند. هم‌اکنون نیز دولت مجددا برای تکمیل واحدهای باقی مانده طرح مسکن مهر تا پایان سال جاری، اعتبار مجددی را برای افزایش سقف تسهیلات از ۴۰ میلیون تومان به ۵۰ میلیون تومان اختصاص داده است. از این رو به نظر می‌رسد کمک دولت به شکل پرداخت یارانه نرخ سود می‌تواند کمک‌کننده باشد.

نقش شهرداری‌ها در تنظیم بازار مسکن

*در شرایط فعلی شهرداری‌ها به‌خاطر کسری‌های عمده‌ای که خودشان دارند و نظام مالی خودشان را اصلاح نکرده‌اند، خیلی کم می‌توانند حرکت کنند. الان شهرداری‌های زیادی هستند که چون اوراق مشارکت‌هایشان را نتوانسته‌اند بپردازند، یک ریال هم به آنها اعتبارات نمی‌دهند. در شرایطی که یک ذره وضع مالی شهرداری‌ها بهتر بشود قطعا شهرداری‌ها می‌توانند با مالک شدن و اجاره‌داری به بخش مسکن کمک کنند. به‌عنوان مثال شهرداری‌ها می‌توانند از طریق ارائه تخفیف‌های خاص به خانه‌های ارزان‌قیمت این کار را انجام دهند.

صندوق پس‌انداز مسکن یکم
*شعار پس‌انداز، کوچک‌سازی و انبوه‌سازی که از دهه ۷۰ تاکنون به‌عنوان یک الگوی تجربه شده در سایر کشورها در ایران نیز مطرح و پیگیری شد، به این معنا نیست که لزوما مردم برای خرید خانه از سال‌ها قبل پس‌انداز داشته باشند. وقتی مردم ملکی را قسطی می‌خرند، مجبور هستند برای پرداخت اقساط آن پس‌انداز کنند. بنابراین شعار پس‌انداز از آنجا آمده، نه اینکه ما قبلا برویم یک پولی بگذاریم و بعدا بگیریم.

*یکی از دلایلی که در الگوی طراحی صندوق پس‌انداز مسکن یکم، موضوع افتتاح حساب و دوره پس‌انداز حداقل شش ماه مطرح شد کمبود منابع است. از آنجاکه منابع بانک مسکن برای تسهیلات‌دهی محدود بود ناگزیر شدیم تا برای نوبت‌بندی متقاضیان، الگوی پس‌انداز چندماه تا یک سال را پایه‌ریزی کنیم. به‌طور طبیعی این الگو در سال‌های ۹۴ تا ۹۵ که میزان تورم بخش مسکن همچون سال گذشته بالا نبود توانست پاسخگوی نیاز بخش زیادی از متقاضیان باشد. اما طی یک سال اخیر با توجه به تحولات جدید بازار و سرعت‌گیری روند رشد قیمت مسکن، قدرت خرید متقاضیانی که در این صندوق ثبت نام و سپرده گذاری کرده‌اند کاهش پیدا کرده است.

*از این لحاظ نکته‌ای که اشاره کردید صحیح است اما موضوع آن است که اگر این اقدام انجام نشده بود همین تعداد از متقاضیان نیز صاحب‌خانه نشده بودند. مطابق با آمار، حدود ۱۰۰ هزارنفر از خریداران مسکن از طریق ثبت‌نام در این صندوق توانسته‌اند صاحب‌خانه شوند. درحالی‌که اگر این پس‌اندازها نمی‌شد و این سرمایه‌گذاری‌ها صورت نمی‌گرفت قطعا آن خریدها هم انجام نمی‌شد. بنابراین ضمن اینکه این اشکال هست، اما هنوز به‌نظر می‌رسد که تنها چاره‌ خانه‌دار شدن همین مسیر است.